Mercato Immobiliare Italia: Dati, Previsioni e Analisi

Chi ha una casa o sta pensando di comprarla in Italia ha di fronte un momento singolare. Il 2025 ha chiuso con oltre 783.000 compravendite e un balzo dei prezzi, ma il rapporto Nomisma presentato il 1° aprile 2026 a Milano racconta una fase diversa: i numeri restano positivi, ma la crescita rallenta. E per chi deve decidere oggi, capire cosa succederà tra il 2026 e il 2028 non è un esercizio accademico, ma una questione pratica immediata.

Prezzi medi residenziali: € 2.179/m² (marzo 2026, +4,31%) ·
Domanda acquisti Q2 2025: +29,4% ·
Prezzo medio Italia: € 1.891/m² (+1,3%) ·
Case vuote in Italia: 8,5 milioni ·
Variazione Roma: +2,04%

I dati del nuovo Osservatorio Nomisma confermano un quadro articolato per il mercato residenziale italiano.

Quali sono le prospettive per il mercato immobiliare nel 2026?

Il 2026 consolida la fase di crescita aperta nel 2025, ma con un ritmo diverso. Secondo l’Osservatorio Nomisma presentato il 1° aprile 2026 a Milano, le compravendite residenziali nazionali dovrebbero raggiungere circa 783.000 unità, con un incremento dell’1,8% rispetto all’anno precedente.

Il rallentamento rispetto al +6,4% del 2025 non è un segnale di crisi, ma una correzione fisiologica. Nomisma prevede prezzi nominali in crescita dello 0,9%, un dato che appare positivo solo in superficie: al netto dell’inflazione, i prezzi reali scenderebbero sotto il -1%.

Previsioni Nomisma fino al 2028

Le prospettive di medio termine delineate dall’istituto di ricerca mostrano una stabilizzazione progressiva. Nel 2027 le compravendite sono stimate a 780.000 unità, mentre nel 2028 il dato risalirebbe a 782.000. I prezzi nominali crescerebbero dello 0,5% nel 2027 e dello 0,4% nel 2028, un ritmo che in termini reali potrebbe significare stagnazione o calo.

I mutui nuovi previsti seguono un percorso ascendente: 52,8 miliardi di euro nel 2026, 53,7 miliardi nel 2027, fino a toccare i 54 miliardi nel 2028. Si tratta di volumi significativi, ma la crescita è moderata rispetto all’espansione degli anni precedenti.

Dati Osservatorio Confcommercio

L’Osservatorio Confcommercio conferma che il mercato residenziale italiano ha mostrato nei primi mesi del 2026 un andamento complessivamente positivo, con una domanda che resta dinamica e una preferenza ancora orientata verso l’acquisto rispetto all’affitto. Tuttavia, il quadro macroeconomico—con un PIL italiano previsto crescere dello 0,7% nel 2026 e un’inflazione core persistente—limita le possibilità di accelerazione.

Quando scenderanno i prezzi delle case in Italia?

La domanda è legittima, ma la risposta richiede una distinzione importante. I prezzi nominali non scenderanno nel senso stretto del termine: Nomisma li vede ancora in crescita, seppur lentamente. La discesa rilevante è quella dei prezzi reali, che tengono conto dell’inflazione.

Con un’inflazione che erode il potere d’acquisto e tassi di interesse in rialzo, chi compra oggi con mutuo potrebbe trovarsi in una situazione in cui il valore effettivo dell’immobile non copre nemmeno il costo del finanziamento nel giro di pochi anni.

Analisi Gromia per 2027

Secondo alcune analisi indipendenti, il 2027 potrebbe essere l’anno in cui il mercato italiano mostra segni più evidenti di rallentamento. Gromia Research evidenzia come la combinazione di tassi BCE, fine delle politiche monetarie espansive e incertezze geopolitiche possa tradursi in un aumento dei tempi di vendita e in uno sconto medio sulle trattative superiore all’8,6% registrato nel primo trimestre 2026.

Andamento ultimi 20 anni

Per comprendere il contesto attuale, vale la pena ricordare che il mercato italiano ha attraversato fasi molto diverse. Dopo la contrazione del 2023, il recupero del 2024 e la crescita vivace del 2025, il 2026 segna il passaggio a una fase di maturità del ciclo espansivo. Nomisma monitora 13 mercati intermedi e 13 capoluoghi con serie storiche dal 1988, un orizzonte che permette di inquadrare l’attuale momento come una fase di stabilizzazione dopo un biennio di accelerazione.

I prezzi delle case scenderanno nel 2027?

Nomisma non prevede un crollo dei prezzi nominali nel 2027, stimando una crescita dello 0,5%. Tuttavia, diversi analisti ritengono che il quadro sia più incerto di quanto suggeriscano le proiezioni ufficiali. I fattori di rischio includono un eventuale rialzo più marcato dei tassi, un rallentamento economico più pronunciato del previsto e un peggioramento del clima geopolitico.

Il dato da osservare non è la variazione percentuale, ma la distanza tra crescita nominale e inflazione. Se l’inflazione resta elevata, un +0,5% nominale si traduce in un calo reale di diversi punti percentuali.

Fattori di rischio

• Rialzo tassi BCE oltre le attese
• Rallentamento PIL italiano
• Incertezze geopolitiche (guerra in Ucraina, tensioni commerciali)
• Aumento costi di costruzione
• Carenza di offerta di qualità nelle città principali

Dati OMI e Idealista

Le quotazioni semestrali OMI dell’Agenzia delle Entrate rappresentano il riferimento ufficiale per il mercato italiano. Idealista, analizzando i dati del primo trimestre 2026, conferma che la crescita dei prezzi è più sostenuta sulle abitazioni in buono stato (+2,7%) rispetto a quelle in ottimo stato (+2,3%), un segnale che la domanda si sta spostando verso segmenti più accessibili.

Questo spostamento verso il “comprabile”—case che richiedono interventi o sono in zone meno centrali—potrebbe essere un anticipatore di una fase in cui i prezzi delle proprietà premium rallentano mentre il mercato medio tiene grazie alla domanda di prima casa.

Perché il mercato immobiliare è in crisi?

Parlare di crisi è impreciso. Il mercato italiano non è in crisi nel senso di una contrazione grave, ma sta attraversando una fase di normalizzazione dopo due anni di crescita sostenuta. La differenza rispetto al 2025 è che oggi ci sono più elementi di incertezza e meno vento in poppa.

Nomisma evidenzia che il 2026 consolida il trend positivo del 2025, ma con un rallentamento causato dall’effetto combinato dei tassi di interesse in rialzo e dalla fine delle politiche monetarie espansive. Il mercato è più dinamico e più liquido, ma la crescita non è più a due cifre.

Record case vuote

Un dato che ricorre nelle analisi è quello delle 8,5 milioni di abitazioni vuote in Italia, un numero che colloca il Paese tra i primi in Europa per patrimonio immobiliare non utilizzato. Questo stock rappresenta sia un’opportunità—offre potenziale di offerta futura—sia un problema strutturale: un mercato con troppe case vuote fatica a generare prezzi sostenibili in alcune aree, mentre nelle città principali la carenza di offerta tiene alti i prezzi.

L’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate monitora questo fenomeno attraverso le quotazioni semestrali, che permettono di confrontare i prezzi nelle diverse aree del Paese e di identificare i divari tra mercati dinamici e mercati stagnanti.

Fattori economici

Il PIL italiano è previsto crescere dello 0,7% nel 2026, un ritmo modesto che non favorisce una ripresa dei consumi né un aumento significativo della capacità di acquisto delle famiglie. L’inflazione core persistente mantiene alti i costi di costruzione, scoraggiando nuova edificazione e limitando l’offerta di immobili nuovi nelle zone ad alta domanda.

In questo contesto, il mercato degli affitti mostra segnali di vivacità strutturale: oltre 1 milione di contratti nel 2025, canoni in crescita del 3,4% e un rendimento lordo dell’8,4% testimoniano che la domanda di locazione supera l’offerta di qualità. Chi acquista per mettere a reddito trova ancora condizioni interessanti, a patto di selezionare la zona e il tipo di immobile con attenzione.

Quante abitazioni sono vuote in Italia?

In Italia ci sono circa 8,5 milioni di abitazioni vuote, un dato che emerge da diverse fonti tra cui la World Housing Encyclopedia. Questo numero rappresenta una peculiarità del mercato italiano: un patrimonio immobiliare vasto, ma non sempre allocato in modo efficiente.

Il fenomeno ha radici storiche—l’Italia ha una tradizione di proprietà immobiliare diffusa e spesso ereditaria—ma oggi pone sfide concrete: molte di queste case sono in zone rurali o periferiche in declino demografico, mentre nelle città principali la carenza di offerta resta il problema principale.

Dati WSI

La World Housing Encyclopedia documenta come l’Italia abbia uno dei più alti rapporti tra abitazioni vuote e popolazione tra i Paesi europei sviluppati. Questo stock rappresenta potenziale di offerta, ma convertirlo in abitazioni disponibili richiede interventi di riqualificazione, incentivi fiscali e, in molti casi, investimenti significativi che i proprietari non sono disposti o in grado di affrontare.

Impatto sul mercato

La presenza di un parco case vuote così ampio influenza il mercato in due direzioni opposte. Da un lato, limita la possibilità che i prezzi esplodano in alcune aree, offrendo una riserva di offerta potenziale. Dall’altro, nelle città dove la domanda è concentrata—Milano, Roma, alcune città universitarie—le case vuote non sono sostanzialmente disponibili, perché i proprietari le mantengono per investimento o le usano occasionalmente.

Conviene acquistare casa nel 2026?

La risposta dipende da chi chiede e da quale sia l’obiettivo. Per chi compra per abitazione propria, il 2026 offre ancora condizioni accettabili: i prezzi crescono ma a un ritmo contenuto, i mutui sono disponibili anche se più costosi che nel 2022-2023, e le trattative possono regalare sconti medi dell’8,6% sul prezzo richiesto. Chi ha un progetto di lungo periodo—cinque anni o più—trova in questa fase un momento ragionevole per entrare.

Per chi compra come investimento, il calcolo è più articolato. Il rendimento da locazione resta interessante—8,4% lordo nel 2025, con canoni in crescita del 3,4%—ma i tempi di compravendita si sono allungati e lo sconto medio sulle trattative non è abbastanza grande da garantire un margine facile. Chi entra oggi deve essere pronto a una gestione di medio termine, non a una rivendita rapida.

Previsioni esperti Idealista

Gli analisti di Idealista evidenziano che il boom del 2025—con compravendite a +6,4%—è alle spalle. Il 2026 e gli anni successivi saranno caratterizzati da una crescita più lenta, da una maggiore selettività da parte degli acquirenti e da un mercato in cui chi vende deve accettare tempi più lunghi e trattative più serrate.

Un aspetto positivo è che la domanda residenziale resta dinamica: il desiderio di acquistare casa propria, rafforzato durante la pandemia, non si è dissolto, e i tassi ancora contenuti rispetto ai picchi degli anni Ottanta e Novanta mantengono l’acquisto accessibile per chi ha un reddito stabile.

Pro e contro

Il mercato degli affitti è strutturalmente solido, e lo rimarrà. Un milione di contratti registrati nel 2025, canoni in crescita del 3,4%, rendimenti lordi all’8,4% e tempi di locazione di appena 1,6 mesi non sono numeri casuali.

— Rent2Cash (analisi Osservatorio Nomisma)

Segnali di un ciclo espansivo che tende a consolidarsi, con un mercato tendenzialmente più dinamico e più liquido ed una domanda sostenuta.

— BeBankers (sintesi Nomisma)

Nei primi mesi del 2026 il mercato immobiliare italiano evidenzia un andamento complessivamente positivo.

— Quotidiano.net (report Nomisma)

In sintesi

Il mercato immobiliare italiano nel 2026 non è in crisi, ma ha lasciato alle spalle la fase più espansiva. Chi ha comprato nel 2024-2025 ha probabilmente beneficiato di una crescita dei prezzi significativa; chi entra oggi deve fare i conti con un rialzo più lento, tassi più alti e un panorama economico incerto. Per l’acquirente di prima casa con un orizzonte di lungo periodo, il 2026 resta un momento ragionevole per agire, a patto di selezionare con cura la zona e di non contare su una rivaluazione rapida. Per l’investitore, il rendimento da locazione—8,4% lordo nel 2025—continua a essere l’argomento più forte, purché si accetti di gestire l’immobile nel medio termine senza sperare in una plusvalenza immediata.